作者：上海广告公司　来源：本站原创　日期：2015/2/4 12:41:30　点击：1460　属于：行业新闻

“妈妈，爸爸最近总很晚回家，你给他叫只鸡吧!”日前，媒体报道一则“5岁小孩模仿小区露骨电梯广告结果让家长哭笑不得”的消息，引发了广大读者担忧和热议。

伴随着城市的日渐繁荣，城市住宅小区广告位也摇身一变，成了不少商家眼中的“唐僧肉”。在利益的驱使下，小区商业广告不但越来越多，频频轰炸居民眼球，一些少儿不宜的露骨挑逗广告也走了进来，而广告收益，绝大部分居民却不知情。

小区广告是怎样进场的?钱都收入谁的囊中了?作为业主，这些广告收益你都分红了吗?连日来，记者走访长沙一些居民小区发现，鲜有业主能清晰回答这些问题。

A印象

各种内容形式广告无孔不入，

挑逗雷人广告太烦人

连日来，记者先后走访都市先锋、万象新天、金色山庄、时速风标等多个小区，发现这些小区内都进驻了不少广告。广告内容五花八门，房产、旅游、家装、教育、通信、汽车、食品、餐饮、百货等，广告形式也多种多样，有灯箱广告，有平面框架广告，滚动播放的视频广告……让人眼花缭乱。

在芙蓉区湘诚时速风标小区，一进大门就看见一块电子屏在滚动播放着某医院美容和旅游折扣信息等广告;刚到电梯间，一块电子屏正在不停地滚动播放着手机、装修、餐饮等广告;一进电梯，数块平面框架广告顿时扑面而来：某某整形，某某银行……铺满了整个墙面。

单元楼电梯间、楼厅过道、小区出行通道，甚至小区大门两旁的墙体上，几乎都进驻了各种各样的商业广告。这些公共区域似乎是一块“唐僧肉”，吸引着无数商家关注。“数量多，品种多，更换勤，天天得给它们行注目礼，太烦人。”采访中，许多小区业主这样描绘他们眼中的小区广告。

岳麓区银盆岭金色山庄小区的盖先生笑着告诉记者：“现在电梯里广告不止三面都贴，四面都有勒。”

相对广告高频率轮番轰炸这一烦恼，更让业主难以接受的是，一些商业广告内容暴露、不合时宜。“小区里放些商业广告我个人其实也不反对，但这场所毕竟有点特殊，小朋友出入多，露骨的，少儿不宜的最好换个场合。”在车站路、芙蓉路附近一些小区里，一些“雷人”广告的“入侵”让业主们开始坐立不安：一则整容广告上，年轻女性衣着暴露;一则男士养生馆广告中，一男一女动作亲密……

某小区李女士对这些广告内容一肚子怨气。“让人看着很不舒服，也不利于孩子身心健康。”

B行情

小区广告有效到达率高，

一个小区年收益数百万也不稀奇

号称湖南最大最专业的某电梯平面广告公司，一位姓朱的负责人告诉记者，他们公司专门做电梯内门张贴广告的开发和招商，在全省有2万个资源，在长沙已经覆盖400多个住宅小区，共有5000多台电梯资源。价位根据楼盘的地段和入住人数有区分。“我们的报价是一台电梯一个月的平均投放价位为1600元左右，根据客户的投放总额有适当的折扣，我们资源最多的一个小区在岳麓区，有400多部电梯。”按照朱先生说的行情，记者初步测算了一下，这个小区的电梯广告仅正面一面的收入一年就上百万元。

仅仅一个电梯内门，广告收益就如此可观，那么，一个小区整个广告收益是多少?朱先生说，由于小区广告受众目标比传统媒体更明确，广告有效到达率也更高，且更有强制性，所以几年来，越来越受广告发布商的欢迎，商业价值逐年凸显，广告公司争抢也非常激烈，小区广告位相应水涨船高，现在一个小区广告收益，少则几万元，多的数百万元也不是什么稀奇事。

C账目

收益究竟谁拿了，

很多小区是一本说不清楚的糊涂账

那么，这笔不菲的收益究竟谁拿了呢?记者调查发现，同这家电梯平面广告公司一样，长沙大多数的小区广告的发布权主要从小区物业公司手里取得，也有一部分合同是同小区业主委员会签订。“我们有时为了避免法律纠纷，希望他们两方都签字，但很多小区目前都还没有业委会，物业也拍着胸脯打包票，说这就是他们说了算。”一位广告公司负责人告诉记者。

自己小区的广告收益业主们清楚吗?它们都用到哪里去了呢?在调查中，记者发现，在很多小区，这基本上都是一笔糊涂账。

在记者采访的20多名各个小区的业主中，90%的人表示不清楚小区广告收益及去处。王府花园小区业主刘先生说，他住这个小区已经七八年了，并没有看见过关于小区广告收入的收支去向。西南明苑小区二栋住户高老先生和妻子也表示，自己不清楚广告收益的事情，也没有人告知或是看到过有关明细的公示。

业主不清楚，那么，物业公司清楚这些吗?记者在对城区部分小区的物业公司采访时发现，对于这笔钱，不少物业公司都很难说清具体用途，但都表示所有收入都用在小区的日常管理开支当中;而部分物业公司表示，小区广告收益是业委会授权让他们代为管理和使用，同时也并非都属于业主共有。

负责南明苑小区的湘诚物业公司一位邓姓经理告诉记者，小区广告收益很少，具体金额不便告知，因为物业公司收取的物业费偏低，入不敷出，广告费用并没有转交到业主手里，经业主委员会同意，用来弥补物业费。但是当记者请求看看收支账本时，被婉拒。

D确权

小区广告收益应归全体业主共有，

但现实中这一法定权益成一纸空文

那么，小区广告收益究竟应该归谁所有?

根据国务院2007年10月颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

“小区广告收益归全体小区业主共同所有，这是法定的权益。”湖南普特律师所主任律师曾昕说，小区公共设施由全体业主出资维护和保养，原则上所有的责权利都归全体业主，物业公司只是业主聘请的管家。因此，小区的广告收益应该归全体业主所有。但是购房时与开发商有专门约定的除外。

但记者采访中发现，多数物业公司并未征得业主们同意，就同意了广告进场，而广告商支付的小区广告收益大部分被他们收取，且账目不明。法定的权益，在现实操作中，只是一纸空文。

E困惑

大多数小区未成立业委会，

而小区广告收益问题执法主体不明确

记者调查发现，之所以业主的权益得不到维护，一方面是大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难;另一方面是执法主体不明确。

据不完全统计，目前长沙2000多个小区中，成立了业主委员会的不到40%。没有业主委员会，所以个别业主很难去主张自己的权益。有业主委员会的小区中，也并未出台专门针对小区广告收益的管理和使用的规定，加之很多业主委员会名存实亡，基本上起不到什么作用，业主在小区广告收益方面的话语权非常微弱。

为什么这么多住宅小区都没有成立业委会?成立业委会很难吗?省人大代表彭庆光表示，一些住宅小区的物业管理公司是由开发商指定或聘请的，因而这些开发商不愿意成立业委会，社区、街道对此也不积极主动。“另外一个重要原因，是成立业委会的门槛太高。”彭庆光说，国家相关条文规定，小区的入住率和入住面积要达到50%(俗称“双过半”)才能成立业委会。但现在有许多业主购买房产的目的并不是入住，而是带有投资性质，所以有很多小区很长时间入住率达不到50%。

“现在的小区居民大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，很难组织业主大会，进而选出业主委员会，而大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告收益问题。”曾昕说。

“当前，政府的房地产管理部门只是对物业公司的服务质量和承诺承担监管责任，小区广告这一块的执法权并不在他们那里，具体是工商局还是别的部门，相关法规没有明确规定。”曾昕说，“接到投诉，他们通常只能协调，但没执法权。”

“业主打官司维权?广告收益总量看起来大，分摊到个人也就那么一丁点了。”多位法律界人士分析说，司法维权成本太高，不划算。

F解题

以业委会的名义向物业追讨，

而公共收益远不止广告收益

那么，在实际操作中，业主们如何拿到小区广告收益等公共收益的分红呢?

长沙市物业管理协会相关负责人认为，首先是小区居民集中精力把业委会成立起来，然后以业委会的名义向物业追讨公共收益。

“成立业委会应该实行‘备案制’，而不是‘审批制’，换言之就是不要为成立业委会设门槛。”彭庆光建议，修改完善《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》，使之更具人性化、合理性和可操作性。

“另外，《办法》应该明确规定开发商必须在住宅交付后一年内组织业主成立业委会，相关行政主管部门承担监管责任。”彭庆光说，如果街道和社区积极推进住宅小区成立业委会，相信长沙业委会数量将会大量攀升。“业委会成立了，法律主体明确，维权相对就简单了。”

“其实，广大业主需要争取的公共收益远不止广告收益，还有小区公共区域的停车位收益，小区公共区域内租赁的摊位收益，利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。”市物业管理协会相关负责人指出，在未来业主委员会的重要性将日渐提升。

“还有，可以明确业主权益被侵占这一问题的执法主体。房管局也好，工商也好，只要执法主体明确了，相关政府职能部门就有权利和义务对此进行监督和处罚。”曾昕建议说，“物业公司也应该规范，公开、透明、合理地使用这些收益，不要肆意侵犯业主的利益，否则最终将失去业主对物业公司的信任。”

成功样本

“富绿山庄”的分红实验

“富绿山庄”是长沙市天心区内的一个小区，建于2000年，共15栋楼梯房，业主362人。2003年，在热心业主的牵头组织下，小区很快就成立了业委会。因为种种原因，业委会3次解散，但在广大业主的努力下，又3次成立。即使是过渡期间，小区也有类似“小区经济管理小组”这样的机构代广大业主主张各种权益。

正因为如此，小区公共区域的广告收益、停车收益、两个公共门面房的收益全被业委会掌握。2012年年底，小区经济管理小组核算小区公共收益后，按照每户的房屋面积，给业主分发了28万元红利，每平方米6.2元，业主的红利从600元至1600元不等。

2013年年底，就在一些居民眼巴巴盼望着新的分红时，现金分红却突然停止了，小区业主工作小组牵头人刘志文等有了新的考虑，小区垃圾站老化，没有监控，水管经常爆裂，改造和安装这些设施都需要大笔开销，分红是好事，但钱分下去容易，再收上来就难了。“虽然没有发现金，但小区公共收益的钱，都用于小区的大项维修上，每一分进账，每一分出去，我们都是一个季度一个季度公布，让广大业主监督，实际上这钱都还是分红到了全体业主。”

 

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